공인중개사 시험에서 민법은 전체 과목의 기초이자 핵심이다. 특히 대리권과 관련된 부분은 시험 난이도와 무관하게 매년 빠짐없이 출제된다. 이 글에서는 대리권, 대리행위, 복대리인, 무권대리의 개념과 법리, 판례, 그리고 기출·예상 문제까지 종합적으로 정리한다. 이 글 한 편으로 공인중개사 민법 대리권 파트를 완전히 이해할 수 있도록 상세히 풀어본다.
1. 대리권이란 무엇인가?
대리권은 타인의 법률행위를 대신하거나 보조할 수 있는 권한이다. 민법에서는 본인이 직접 하지 않고 제3자가 본인을 위해 법률행위를 할 수 있도록 인정하고, 그 효력을 본인에게 귀속시킨다.
- 법정대리: 법률 규정에 의해 발생. 예: 부모의 미성년 자녀에 대한 대리권, 후견인의 피후견인 대리권.
- 임의대리: 본인의 위임, 즉 위임계약에 의해 발생. 예: 부동산 매매계약에서 공인중개사에게 대리권을 준 경우.
- 무권대리: 대리권이 없음에도 대리행위를 하는 경우.
👉 핵심: 대리인은 자신의 이름으로가 아니라, 반드시 본인의 이름으로 행동해야 한다. 본인의 이름으로 행동하지 않으면 대리행위가 아니라 자신(대리인)의 행위가 된다.
2. 대리행위의 요건과 효과
대리행위가 유효하려면 세 가지 요건이 모두 충족돼야 한다.
1️⃣ 대리의사: 대리인이 본인을 위해 행동한다는 의사가 있어야 한다.
2️⃣ 본인 명의 표시: 제3자(상대방)에게 본인을 위해 행동한다는 것을 명확히 밝혀야 한다.
3️⃣ 대리권 내 행위: 대리권 범위 내에서만 유효하다. 범위를 벗어나면 무권대리 문제가 발생한다.
대리행위의 효과는 원칙적으로 본인에게 귀속된다(민법 제114조). 예컨대, 대리인이 본인 명의로 계약을 체결하면 그 계약의 권리·의무는 대리인이 아닌 본인에게 발생한다.
3. 복대리인의 선임과 책임
복대리인은 대리인이 다시 다른 사람을 대리인으로 선임하는 것이다. 하지만 이는 아무 때나 가능한 것이 아니다.
✅ 본인의 승낙이 있는 경우: 본인과 복대리인 사이에 직접 대리관계가 생긴다. 즉, 복대리인은 본인의 대리인이다.
✅ 부득이한 사유로 대리인이 자기 책임으로 선임한 경우: 본인은 복대리인의 행위에 대해 책임지지만, 대리인에게도 책임을 물을 수 있다.
✅ 본인의 승낙 없이 임의로 선임한 경우: 무권대리. 복대리인의 행위는 본인에게 효력이 없고, 대리인이 전적으로 책임진다.
👉 학습 팁: 복대리인은 “누구의 책임 하에 선임했는가”에 따라 법적 효과가 달라진다.
4. 무권대리의 법적 효과
무권대리는 대리권 없이 본인을 위해 한 대리행위다. 민법은 무권대리에 대해 다음과 같은 규정을 둔다.
✅ 본인의 추인(민법 125조): 본인이 사후에 동의하면 처음부터 유효한 대리행위로 본다.
✅ 추인 거절(민법 127조): 본인이 거절하면 무효. 다만, 상대방은 무권대리인에게 손해배상을 청구할 수 있다(민법 129조).
✅ 상대방의 철회권(민법 126조): 본인이 추인하기 전까지 상대방은 철회할 수 있다.
예: A가 B의 대리인 행세를 하며 C와 매매계약 체결 → B가 사후 추인하면 계약 유효, B가 거부하면 C는 A에게 손해배상을 청구할 수 있다.
5. 표현대리: 무권대리에서 상대방 보호장치
표현대리는 외형상 대리권이 있는 것처럼 보이면 상대방을 보호하기 위해 대리권이 있는 것으로 간주하는 제도다. 민법은 세 가지 유형을 규정한다.
1️⃣ 권한을 넘은 표현대리(민법 126조): 본인의 대리인으로서 외형을 갖췄는데, 권한을 초과한 경우.
2️⃣ 대리권 소멸 후의 표현대리(민법 127조): 대리권이 소멸했지만, 상대방이 이를 알지 못하고 믿은 경우.
3️⃣ 무권대리인의 권한수여 표시에 의한 표현대리(민법 125조): 본인이 무권대리인을 대리인으로 오인하게 만든 경우.
👉 핵심: 표현대리는 본인의 귀책사유(외형 창출)에 기초해 상대방을 보호하는 장치.
6. 자기계약·쌍방대리의 금지
- 자기계약(민법 124조): 대리인이 본인과 직접 거래하는 경우.
예: A(대리인)가 본인을 위해, 자기 소유 부동산을 매도·매수하는 것. - 쌍방대리(민법 124조): 대리인이 거래의 양 당사자를 모두 대리하는 경우.
예: A가 매도인 B와 매수인 C를 동시에 대리.
원칙적으로 금지되며, 본인이 사전에 허락하거나 사후 추인하면 예외적으로 유효하다.
7. 중요 판례와 실전 포인트
✔ 대리인은 “대리인 자격”을 밝히지 않으면 본인이 아닌 자기 책임으로 계약한 것으로 본다.
✔ 복대리인은 “본인의 승낙 여부”에 따라 법적 지위와 책임이 달라진다.
✔ 표현대리는 본인 귀책에 따른 상대방 보호 제도로, 상대방의 선의·무과실이 전제된다.
✔ 무권대리에서는 상대방이 철회하거나 무권대리인에게 손해배상을 청구할 수 있는 권리가 있다.
✔ 대리권 남용은 본인 명의로 행동했어도 대리권 범위를 넘어선 것으로, 상대방의 악의·과실이 있으면 무효다.
8. 기출문제와 예상문제 정리
| 주제 | 출제 포인트 | 예상 질문 예시 |
|---|---|---|
| 무권대리 | 추인 여부, 상대방 권리(철회, 손해배상청구) | 무권대리 상황에서 본인이 추인하지 않는다면? 상대방은? |
| 표현대리 | 유형별 요건, 상대방 보호 요건 | 대리권 소멸 후 상대방 보호는 어떤 조항? |
| 복대리인 | 본인 승낙 여부, 대리인 책임 구분 | 본인 승낙 없는 복대리인 선임의 법적 효과는? |
| 자기계약·쌍방대리 | 금지 원칙, 본인 허락 시 예외 | 대리인이 자기계약을 했다면 원칙적으로 유효? |
9. 학습 전략
1️⃣ 기본개념 암기 → 판례 학습 → 기출·예상문제 반복
2️⃣ 무권대리와 표현대리, 복대리인 책임의 구분을 표로 정리
3️⃣ 실제 사례 중심으로 연습
4️⃣ 법조문 번호까지 암기해 서술형 문제 대비
10. 요약 정리
- 대리권: 본인 대신 법률행위, 법정대리·임의대리·무권대리 구분
- 대리행위: 본인 명의, 대리권 내, 대리의사 필수
- 복대리인: 본인 승낙 여부로 법적 효과 달라짐
- 무권대리: 추인 있으면 소급 유효, 없으면 상대방 보호
- 표현대리: 외형상 대리권으로 상대방 보호
- 자기계약·쌍방대리: 원칙 금지, 예외 허용
