지난 9월 7일, 정부가 새로운 9.7 부동산정책을 내놓으며 시장의 관심을 단숨에 모았습니다. 이번 대책은 크게 두 가지 방향성을 가지고 있습니다.
하나는 대규모 공급 확대, 또 다른 하나는 대출 규제 강화입니다. 정부는 2030년까지 수도권에 총 135만호, 연간 27만호 수준의 신규 주택을 공급하겠다는 목표를 밝혔습니다.
이번 글에서는 정책의 핵심 포인트를 공급·규제·지원 축으로 나누어 정리해 보겠습니다.
LH 직접 시행 – 공급 속도 높인다
과거에는 LH가 땅을 조성해 민간 건설사에 매각하는 방식이 주를 이뤘습니다. 이 과정에서 ‘땅장사’ 논란이 이어졌는데요, 앞으로는 LH가 직접 주택사업을 시행하고 민간은 시공을 맡는 방식으로 전환됩니다.
- LH 직접 시행: 2030년까지 수도권 6만호 공급
- 장기간 방치된 상업·공공용지를 주거용으로 전환 → 1.5만호 이상 확보
- 인허가·보상 절차 2년 단축 → 4.6만호 조기 착공
즉, 단순한 택지 공급자가 아니라 실제 건설 주체로 나서며 공급 속도를 획기적으로 끌어올리겠다는 것입니다.
민간 주택 공급 여건 개선
민간이 활발히 주택을 공급할 수 있도록 여러 제도가 손질됩니다.
- 인허가 절차 간소화: 교육·소방·환경 심의 통합
- PF 보증 확대: 건설사 자금난 완화, 미분양 리스크 관리
- 신축매입임대 확대: 단기적으로 14만호, 2026~2027년에 집중
특히 눈길을 끄는 부분은 임대사업 전환용 PF 보증 신설입니다. 공정률 30% 이상 사업장은 총 사업비의 절반까지 대출을 받을 수 있게 해, 중단된 사업장의 공급 공백을 줄이는 효과를 기대할 수 있습니다.
도심 정비사업과 1기 신도시 재정비
도심과 수도권 핵심 입지에서도 공급이 늘어납니다.
- 노후 공공임대 재건축: 2.3만호
- 노후 공공청사 복합개발: 특별법 추진 후 2.8만호
- 학교·폐교 부지 활용: 3천호 이상
- 서울 유휴부지(송파 위례, 강서 공공청사 등): 4천호
- 철도역사·차량기지 활용: 청년 맞춤형 주택
또한, 도심복합사업 시즌2와 1기 신도시 정비도 본격화됩니다.
- 도심복합사업: 규제 완화, 용적률 상향으로 5만호
- 1기 신도시 정비: 주민제안 방식 도입, 절차 단축으로 6.3만호
정부는 이 과정에서 세입자 재정착 지원과 투명한 절차 관리를 강조하고 있습니다.
대출 규제 강화 – 수요 억제 카드
공급 확대와 함께 수요 억제 정책도 병행됩니다.
- 규제지역 LTV: 50% → 40%
- 주택매매·임대사업자: 수도권 주담대 LTV 0%
- 전세대출 한도: 수도권·규제지역 2억원 일원화
- 주담대 출연요율: 대출 금액에 따라 차등 적용
이는 가계부채 안정화와 투기 수요 차단을 위한 조치로, 무주택자를 중심으로 한 시장 구조를 만들겠다는 의도가 담겨 있습니다.
무주택자에게는 득일까, 실일까?
이번 정책은 분명 무주택자에게 공급 기회를 늘려줄 수 있습니다.
- 공급 물량 확대 → 선택 폭 증가
- 수도권 핵심 입지에서 신규 주택 공급
- 장기적으로는 가격 안정 효과 기대
하지만 단기적으로는 대출 규제 강화가 부담이 될 수 있습니다. 특히 LTV 40% 제한과 전세대출 2억 한도는 서울·수도권 실수요자에게 현실적인 제약으로 작용할 수 있습니다.
결국 이 대책의 성패는 “공급이 실제 체감될 정도로 빨리 이루어지느냐”에 달려 있다고 볼 수 있습니다.
핵심 키워드 정리
- LH 직접 시행: 공급 속도전, 6만호 추가
- 민간 지원: 인허가 간소화, PF 보증 확대
- 도심 정비: 재건축·재개발, 유휴부지 활용
- 대출 규제: LTV 40%, 전세대출 한도 축소
정부는 공급과 수요를 동시에 관리하면서 무주택자의 기회를 확대하겠다고 하지만, 최종 결과는 시장의 반응과 실제 공급 속도에 의해 좌우될 것입니다.
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